الدرعية.

مسقط الرأس، وما تم افتتاحه

أُنشئت هيئة تطوير بوابة الدرعية عام 2017 في إطار رؤية 2030 لترميم الموقع وتطوير الأرض المحيطة به بشكل رئيسي. وافتتحت جهة التنفيذ، شركة الدرعية، أولى القطع المفتوحة للجمهور في ديسمبر 2022: حي الطريف المرمم ومنطقة مطاعم بجيري تراس، بأكثر من عشرين مفهومًا للمطاعم والمحال تطل على القلعة. وتبعها مركز الدرعية لفنون المستقبل، ومشروع زلال متعدد الاستخدامات، وفندق باب سمحان بغرفه الـ134، أول فندق في الحي (شركة الدرعية؛ متتبع AGBI، 2026). والأثر متعمد: أصبحت الدرعية وجهة الرياض التراثية والترفيهية قبل سنوات من تسليم أول منزل فيها.

وبقية الحي موقع بناء يعمل بأقصى طاقته. أُفيد بوجود أكثر من 60,000 عامل ونحو 90 رافعة برجية على الموقع في أوائل 2026، مع تنظيم اللوجستيات بحيث يستمر الطريف وبجيري في العمل خلال البناء (Gulf Construction؛ تغطية Cityscape، 2026). وكود التصميم ثابت وغير معتاد للمنطقة: كل شيء منخفض الارتفاع، وكل شيء بالطراز النجدي للبلدة القديمة، والقلب التجاري، ساحة الدرعية، مصمم كمنطقة قابلة للمشي بالكامل وخالية من السيارات تضم نحو 400 محل (شركة الدرعية، 2026). والحالة النهائية المستهدفة هي حي يضم نحو 100,000 نسمة و178,000 وظيفة (شركة الدرعية؛ Construction Briefing، 2026). وهذه أهداف للمطور لا وقائع منجزة، وتستحق أن تُؤخذ على هذا الأساس.

التاريخ هو المخطط الرئيسي. وما تشتريه هو موقع فيه، قبل أن يكون الحي قائمًا.

ما الذي تشتريه فعليًا

كل ما هو معروض للبيع منتج من المطور الرئيسي شركة الدرعية، مع تعيين سوذبيز إنترناشيونال ريالتي السعودية على الخطوط ذات العلامات الفندقية. ولا يوجد سوق ثانوية مجزأة، لأنه لم يُسلَّم شيء بعد. والفئة العليا هي المساكن ذات العلامات الفندقية بطراز نجدي، وهي نادرة بتصميم متعمد، بضع مئات من الوحدات إجمالًا: مساكن ريتز كارلتون، 140 فيلا من ثلاث إلى أربع غرف نوم بيعت دفعتها الأولى البالغة 106 وحدات بسرعة؛ وتسعة مساكن باكارات بمساحات من 1,029 إلى 2,438 مترًا مربعًا؛ وعشرة مساكن كورينثيا؛ ومساكن رافلز من 10.2 مليون ريال سعودي؛ ومشروع مشترك لمساكن فور سيزونز الخاصة (شركة الدرعية؛ سوذبيز السعودية، 2025 إلى 2026).

ودون تلك الفئة يأتي أول إصدار بلا علامة فندقية، منازل الهدوي: 239 شقة وبنتهاوس في المرحلة الأولى من 1.6 مليون ريال سعودي، أُعلن عنه في نوفمبر 2025 وهو أوضح إشارة على خط أوسع من المعروض متوسط الفئة قادم (أرقام، نوفمبر 2025؛ عرب نيوز). والمشترون حتى الآن سعوديون وخليجيون في الغالب: أفادت شركة الدرعية بمبيعات سكنية تجاوزت 4 مليارات دولار أمريكي بحلول يناير 2026، أُبرم معظمها قبل فتح باب تملك الأجانب ذلك الشهر (AGBI، يناير 2026). وللسياق، يبلغ متوسط سعر شقق الرياض نحو 6,700 ريال سعودي للمتر المربع والفلل 7,000 ريال سعودي على مستوى المدينة (بيانات مشتقة من جيه إل إل ونايت فرانك، 2026). ويتداول معروض الدرعية أعلى بكثير من تلك المتوسطات؛ فالسعر مقابل الندرة والعلامات والموقع التراثي، لا منتج الرياض النمطي.

إلى أين يتجه، وما الذي قد يبطئه

مؤشرات الزخم حقيقية. عقد بقيمة 600 مليون دولار أمريكي وُقّع في يوليو 2025 يبني مباني ساحة الدرعية الـ73 ونحو 400 وحدة تجارية فيها (زاوية ورويترز، يناير 2026)، مع الإعلان عن ثماني علامات جديدة للساحة في 2026، منها أديداس وسبينيز وآلو يوجا. ومواعيد التسليم السكني الأولى مقررة من نحو أكتوبر 2026، بدءًا بفلل ريتز كارلتون، ويتعمق خط الفنادق خلال 2026 مع فندقي لانجهام الدرعية وشيدي وادي سفر المقرر انضمامهما إلى باب سمحان المفتوح بالفعل (Gulf Construction؛ AGBI، 2026). وفي 23 يونيو 2026، سمّت اللائحة التنفيذية التي أقرها مجلس الوزراء بوابة الدرعية ضمن مناطق الرياض المعتمدة لتملك الأجانب.

المخاطر هي مخاطر المشاريع العملاقة المعتادة، وتستحق أن تُقال بوضوح. سيعيش الملاك الأوائل بجوار موقع بناء نشط لسنوات مع اكتمال المراحل اللاحقة نحو نهاية العقد. ويتحكم مطور واحد مملوك للدولة في المعروض والمراحل والتسعير وإدارة المجتمع، ولم يتداول أي معروض مكتمل في السوق الثانوية بعد، فتسعير الخروج والإيجارات القابلة للتحقق غير مثبتين. كما بردت سوق الرياض الأوسع بشكل حاد في أوائل 2026: تراجعت المعاملات بنحو 54% على أساس سنوي في الربع الأول، مع انخفاض أسعار الشقق 10.8% حتى وإن ارتفعت الفلل بنسبة طفيفة 2.6% (جيه إل إل عبر أرقام، الربع الأول 2026). ويمكن لمنتج نادر أن يتصرف بشكل مختلف عن متوسط المدينة، لكن الدورة الاقتصادية جزء من أي قراءة صادقة.