دخول الأعضاء
إطلالتك الخاصة على كل ما تقدّمه أومنيا.
الفرص ذات الأولوية والإصدارات الخاصة وشبكة أعضاء أومنيا وعقاراتك المحفوظة ومعلوماتك المصممة لك، كلها في مكان واحد.
ادخل إلى مساحة الأعضاء
ساحل خليج عُمان · سلطنة عُمان
Muscat is the calm Gulf alternative, and for a foreign buyer it lives entirely inside a handful of designated communities.
البديل الهادئ
مسقط هي الخليج بلا صخب، وسوق التملك الحر فيها خمسة مجتمعات بالتصميم. نطابق المجتمع مع طريقة عيشك فيه، بسند ملكية باسمك الشخصي وإقامة تصل مع المفاتيح.
أومنيا كابيتال غروب · مكتب الخليج
ما نقوم به هنا
القائمة المختصرة هي الجزء السهل. إليك كيف يبقى المكتب مفيدًا في سوق من خمسة مجتمعات، من المحادثة الأولى وحتى استلام المفاتيح وما بعده.
يطابق مستشار محدد من مكتب الخليج المجتمع مع طريقة استخدامك له: المرسى في الموج مسقط، أو الخور في موسكات باي، أو ملاعب الغولف في مسقط هيلز، أو الدخول المبكر في أيدا وجبل السيفة.
خطوط تواصل مباشرة مع الموج مسقط وموسكات باي وفريقَي دار جلوبال وعُمران في أيدا، بما يتيح لنا تقييم خطة السداد وموعد التسليم المستهدف في الربع الرابع من 2026 بصدق قبل التزامك بدفعة العربون.
تمنح ملكية المجمع السياحي المتكامل إقامة قابلة للتجديد لك ولأسرتك، وتفتح الإقامتان الفضية والذهبية لعام 2025 مسارين لمدة 5 و10 سنوات بدءًا من OMR 250,000 وOMR 500,000. نربط هذه الحدود بمخزون عقاري حقيقي.
بمجرد التملك، نتولى تصريح التأجير ورسوم الخدمة والإدارة، ونموذج دخل الإيجار الخاص بك مقابل ضريبة الـ5% القادمة في 2028، بحيث تكون الأرقام التي تحتفظ بها صافية.
مشاريع · متاحة الآن
تضم القائمة الكاملة كل مشروع متاح في مسقط، مع أسعار محدّثة وخرائط وتصفية.
مشروع مختار
Own an early home in Sultan Haitham City, Oman's SOM-masterplanned new city near Muscat: apartments, twin-houses and villas, one to six bedrooms. Freehold, off-plan for 2028, from about £65,000.
Oman · Muscat · Yiti, Muscat
ابتداءً من 2,932,802 UK£
مجموعة من 19 فيلا بأربع أو خمس غرف نوم على جرف عايدة في مسقط، تطورها دار غلوبال بتصميمات داخلية من فندي كازا. الأسعار من 1.506 مليون ريال عماني والتسليم في ديسمبر 2028.
Oman · Muscat · Yiti, Muscat
ابتداءً من 368,000 UK£
Fully furnished three-bedroom villas at AIDA, Yiti, by Dar Global with OMRAN, set on the cliffs above the Gulf of Oman beside the championship golf course. Freehold for all nationalities.
Oman · Muscat · Yiti, Muscat
ابتداءً من 430,000 UK£
Three to five bedroom oceanfront villas at AIDA, Yiti, by Dar Global with OMRAN, set on the cliffs above the Gulf of Oman. Part of AIDA’s first phase. Freehold for all nationalities.
المدينة، بكاملها
تبيع معظم عواصم الخليج أفق ناطحات السحاب. أما مسقط فأبقت أفقها منخفضًا، وهذا التحفظ هو جوهر السوق.
في هذه القصة
راجعه مكتب الخليج لدى أومنيا · يونيو 2026
حين تصل إلى مسقط جوًا، أول ما يلفت انتباهك هو ما هو غائب. لا غابة من الأبراج، ولا سباق نحو الأعلى. تمتد العاصمة كشريط أبيض منخفض الارتفاع بين جبال الحجر وخليج عُمان، لأن المدينة قررت منذ عقود أن تنمو على طول الساحل بدلاً من الارتفاع نحو السماء. هذا التحفظ ليس نتيجة تخلف في التنمية، بل هو سياسة، وهو يشكّل سوق العقار أكثر من أي سعر بمفرده. بالنسبة للمشتري الأجنبي، تتكون مسقط من خمسة مجتمعات محددة بالاسم، ومجموعة مختصرة من القواعد، ودولة اختارت الهدوء على التقلب السريع. وفهم كيف وصلت إلى هذا الشكل يفسر السوق أكثر من أي قائمة عقارية.
I.
كانت مسقط ميناءً تجاريًا قبل أن تصبح عاصمة حديثة بزمن طويل: بلدة مرفئية مسوَّرة محشورة بين الصخر والبحر، بينما كان كورنيش وسوق مطرح المجاورَين يتوليان أمر التجارة. حين تولى السلطان قابوس الحكم عام 1970، كانت البلاد التي ورثها لا تملك سوى بضعة كيلومترات من الطرق المعبّدة وقلة من المدارس. ونصف القرن الذي تلا ذلك، وهو ما يسمّيه العُمانيون النهضة، شهد بناء الوزارات والطرق السريعة والمطار، وقد بُنيت جميعها عمدًا بشكل منخفض وأبيض وعُماني الطابع.
لا يزال هذا الخيار يحكم أفق المدينة. تُحدَّد ارتفاعات المباني عند حد منخفض بموجب أنظمة التخطيط، وتلتزم الواجهات بلوحة ألوان معتمدة من الأبيض والرملي، ودار الأوبرا السلطانية مسقط، التي افتُتحت عام 2011، هي أقرب ما تسمح المدينة لنفسها به من أثر ضخم. والنتيجة عاصمة تُقرأ كمكان لا كمشروع: شريط من الأحياء يمتد على طول الساحل، والجبال تقف خلفها مباشرة، وسوق عقاري لا يسعى فيه أحد لتصنيع ألف برج جديد.
II.
وصل التملك الأجنبي عام 2006، ووصل بشروط عُمانية. فبدلاً من فتح الخريطة بأكملها، أنشأت الحكومة تصنيف المجمع السياحي المتكامل: مجتمع مخطط بالكامل يستطيع داخله المشتري من خارج دول مجلس التعاون الخليجي حيازة تملك حر مسجَّل، بسند ملكية باسمه الشخصي لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وحق إعادة البيع بحرية لأي مشتري. وكان الاختبار الكبير الأول هو "ذا ويف"، مجتمع مرسى على الساحل غرب البلدة القديمة. وبعد عقدين، وتحت اسمه الجديد الموج مسقط، أصبح يضم مرسى وملعب غولف بمواصفات بطولية وأعلى طلب على الإيجار في البلاد.
وسار كل ما تلا ذلك على النمط نفسه. أخذت موسكات باي خورًا محميًا في بندر جصة، بين الجروف والبحر. ونمت مسقط هيلز حول ملاعب الغولف فوق المدينة. وتنهض أيدا الآن على الجروف جنوب العاصمة، بينما يمتلك جبل السيفة ساحل المرسى والبحيرة إلى الأبعد. خمسة مجتمعات، أما المروج، الذي يُخلط أحيانًا باعتباره سادسًا، فهو حي داخل الموج مسقط لا مجمع قائم بذاته. وهذه هي الخريطة الكاملة للتملك الحر بالنسبة للمشتري الأجنبي، وهي مختصرة بالتصميم لا بالإهمال.
قررت مسقط ما تريد أن تكونه قبل أن تقرر ما تبيعه، وخريطة التملك الحر خمسة مجتمعات بطول مقصود.
III.
سوق بهذه الدرجة من التقييد يتصرف بشكل مختلف عن جيرانه. تبدأ شقق الموج مسقط من نحو OMR 85,000 إلى 110,000، أي ما يقارب £170k إلى £225k، وتصل أعلى القيم في المدينة إلى OMR 2,200 إلى 3,600 للمتر المربع في الموج مسقط وشاطئ القرم. وسجّلت سافيلز ثبات الإيجارات حتى الربع الثالث من 2025، مع ارتفاع شقق الموج مسقط بغرفتي نوم بنحو 6% خلال الربع. أما العرض فمقيس لا غزير: يخطَّط للموج مسقط أن يضم نحو 4,000 مسكن عند الاكتمال، وتستهدف أيدا، مخطط دار جلوبال وعُمران الرئيسي على الجرف، تسليم أولى وحداتها في الربع الرابع من 2026، وهو تاريخ من المطوّر يحمل مخاطر البيع على الخارطة المعتادة.
والمقايضة الصادقة هنا هي العمق. هذا سوق ضحل، وعمليات الخروج تستغرق فيه وقتًا أطول مما تستغرقه في سوق عميق. تتحرك الأسعار بفعل الندرة وطلب نمط الحياة لا المضاربة، وهو ما يناسب المالك الذي ينوي الاحتفاظ والاستخدام، ويُحبط من ينوي المتاجرة. تكافئ مسقط النوع الأول من المشترين ولم تدّعِ يومًا غير ذلك، وهذا بالضبط سبب احتفاظ مجتمعاتها بطابعها بينما فقدت سواحل أكثر ازدحامًا طابعها.
IV.
قراران في 2025 غيّرا التقويم. فاعتبارًا من 31 أغسطس، ربط نظام تأشيرة استثمار مُعاد إطلاقه من فئتين الإقامةَ بالعقار: الإقامة الفضية لمدة 5 سنوات للاستثمار العقاري بدءًا من OMR 250,000، أي نحو USD 650,000، والإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات بدءًا من OMR 500,000، مع استمرار ملكية المجمع السياحي المتكامل نفسها في منح إقامة قابلة للتجديد للمالك وأسرته المباشرة. ثم هناك الضريبة. فقد جعل المرسوم السلطاني رقم 56/2025، الصادر في 22 يونيو 2025، عُمان أول دولة خليجية تُشرّع ضريبة دخل شخصي: 5% على الدخل الفردي الذي يتجاوز OMR 42,000 سنويًا، اعتبارًا من 1 يناير 2028، ويدخل دخل الإيجار ضمن نطاقها.
نفضّل أن تقرأ هذا القرار الثاني بوضوح على ألا تقرأه على الإطلاق. فالنسبة معتدلة، والحد الأدنى مرتفع، والمهلة تمتد لسنوات، ودولة توسّع مصادر إيراداتها الخاصة تُعد مكانًا أكثر استقرارًا للاحتفاظ بالعقار من دولة لا تفعل ذلك. لكن دخل الإيجار مشمول، لذا ينبغي من 2028 نمذجة عائد مسقط بعد خصمها. والمشترون الذين يناسبهم هذا السوق سيجرون هذا الحساب ويأتون رغم ذلك، لأنهم لم يكونوا هنا يومًا بسبب معدل الضريبة.
مقالات ذات صلة
ثلاثة أقسام، مدينة واحدة: تحليلات معمّقة للسوق، وأدلة المستثمر، ومقالات من المجلة، يبقيها مكتب المدينة محدّثة أولاً بأول.
لماذا مسقط
ثمة امتياز هادئ في الوصول مبكراً، بينما تكتب المدينة فصلها التالي.
داخل المجمعات السياحية المتكاملة الخمسة، يحوز المشتري الأجنبي تملكًا حرًا مسجَّلاً، بسند ملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وحرية إعادة البيع لأي مشتري، دون الحاجة إلى موافقة حكومية.
تمنح ملكية المجمع السياحي المتكامل إقامة قابلة للتجديد للمالك وأسرته المباشرة، واعتبارًا من 31 أغسطس 2025 تضيف الإقامتان الفضية والذهبية مسارين لمدة 5 و10 سنوات بدءًا من OMR 250,000 وOMR 500,000.
تبدأ شقق الموج مسقط من نحو OMR 85,000 إلى 110,000، أي ما يقارب £170k إلى £225k، فيما تصل أعلى قيم المدينة إلى OMR 2,200 إلى 3,600 للمتر المربع في الموج مسقط وشاطئ القرم.
يقتصر نطاق التملك الحر على خمسة مجتمعات، أُبقيت عمدًا منخفضة الارتفاع وموجهة لنمط الحياة. العرض محدود بالسياسة لا بالدورة الاقتصادية، وهذا ما يحافظ على استقرار سوق ضحل.
سجّلت سافيلز ثبات الإيجارات حتى الربع الثالث من 2025، مع ارتفاع شقق الموج مسقط بغرفتي نوم بنحو 6% خلال الربع، مدعومًا بمستأجرين تنفيذيين وافدين في المجمعات السياحية المتكاملة العريقة.
لا ضريبة عقارية سنوية على المسكن الذي يشغله مالكه، ولا ضريبة أرباح رأسمالية على العقار الخاص حاليًا. وضريبة الدخل بنسبة 5% تبدأ في 2028، فوق OMR 42,000، وقد شُرِّعت بمهلة إشعار تمتد لسنوات.
أين في مسقط
بالنسبة للمشتري الأجنبي، يقتصر سوق التملك الحر على خمسة مجتمعات محددة بالاسم، لا أكثر. كل واحد منها مجمع سياحي متكامل يُسجَّل فيه الملك باسمك الشخصي ويُعاد بيعه بحرية. المعروض محدود وبعضه على الخارطة، لذلك تُفتح أحدث المخططات الرئيسية لتسجيل الاهتمام.
المرسى الرفيع
المجمع السياحي المتكامل الأكثر نضجًا، المعروف سابقًا باسم "ذا ويف": مرسى، وملعب غولف بمواصفات بطولية، وأعلى طلب على الإيجار في البلاد. أما المروج فهو حي داخله، وليس مجمعًا منفصلاً.
منتجع الخور
منتجع محمي في بندر جصة، يقع بين الجروف والبحر. تُطرح مساكن لوما بأسعار تبدأ من نحو OMR 99,555، مع وحدات جاهزة للسكن الفوري لمن يريد المفاتيح الآن.
مجتمع الغولف
مجتمع يتمحور حول الغولف فوق المدينة، عريق ومستقر، تُطل مساكنه على الملعب بدلاً من المرسى.
مخطط رئيسي على الجرف
مشروع على الجرف بمساحة نحو 3.5 مليون متر مربع، من تطوير دار جلوبال وعُمران. المرحلة الأولى من الفلل وشقق "ذا جريت إسكيب" متعاقد عليها حاليًا، مع استهداف التسليم في الربع الرابع من 2026.
ملاذ على البحيرة
منتجع مرسى وبحيرة جنوب المدينة، يُصل إليه بعد اجتياز الجبال. الأهدأ بين المجمعات السياحية المتكاملة، يُشترى للاستخدام لا للمتاجرة.
أسعار دخول استرشادية بحسب الحي. افتح القائمة الكاملة للاطلاع على المعروض الحالي والخرائط والتصفية.
من الموج مسقط إلى جبل السيفة · خمسة مجمعات سياحية متكاملة، الخريطة الكاملة للتملك الحر
ساحل أُبقي منخفضًا عمدًا، وخريطة تملك حر أُبقيت مختصرة عمدًا.
جِد مكانك فيهاالسوق
تعتمد مسقط على نمط الحياة والندرة، لا على الحجم. سوق التملك الحر مقصور عمدًا على عدد محدود من المجمعات السياحية المتكاملة، لذا تحمل المجتمعات العريقة في الموج مسقط وموسكات باي أعمق طلب وأوضح قصة إعادة بيع، بينما تحدد المخططات الرئيسية على الجروف نقطة الدخول لرأس المال الجديد. تغيّران في عام 2025 يفسران هذا التحرك: تأشيرة مرتبطة بالعقار، وضريبة دخل شخصي شُرِّعت اعتبارًا من 2028.
أسعار دخول استرشادية لمخزون المجمعات السياحية المتكاملة في مسقط، من منتصف 2025 إلى أوائل 2026. أرقام الجنيه الإسترليني تقريبية، مشتقة عبر ربط الريال العُماني بالدولار. تُطبَّق ضريبة دخل شخصي بنسبة 5% على الدخل الفردي الذي يتجاوز OMR 42,000 اعتبارًا من 1 يناير 2028، ويشمل النطاق دخل الإيجار. توضيحية وليست نصيحة استثمارية.
تقييمنا الإجمالي من 100. قوي في وضوح الملكية ونمط الحياة والندرة، وأكثر تحفظًا في العمق وسرعة إعادة البيع طالما ظل السوق ضحلاً. يُقدَّم للسياق، لا كتوصية.
أياً كانت طريقة شرائك
أخبرنا بما تطمح إليه، وسيوائم المستشار القائمة المختصرة والأرقام والخطوة التالية معك. لا نماذج جاهزة، ولا ضغط.
نمط الحياة
حياة المرسى في الموج مسقط أو الخور المحمي في موسكات باي، مع وحدات جاهزة للسكن الفوري لمن يريد المفاتيح الآن.
الإقامة
تمنح ملكية المجمع السياحي المتكامل إقامة قابلة للتجديد مع المسكن، وتضيف الإقامتان الفضية والذهبية المُعاد إطلاقهما مسارين إضافيين لمدة 5 و10 سنوات.
النمو
تُسعَّر أيدا وجبل السيفة على الخارطة، لصاحب الاحتفاظ الصبور الذي يريد الدخول قبل نضج المخططات الرئيسية.
العائد
يتركز طلب المستأجرين في المجمعات السياحية المتكاملة العريقة، والموج مسقط هو أعمق سوق إيجار في البلاد. واعتبارًا من 2028، احسب الدخل بعد خصم ضريبة الـ5%.
دقيقتان
من ثلاثة إلى خمسة عناوين، مع الأسعار وقراءة صريحة. يرد عليك شخص، لا رد آلي.
الحياة هنا
Life here is led by water and mountains rather than skyline: the marina and beach at Al Mouj, fairways at Muscat Hills, the coves of Muscat Bay, all within reach of an international airport and the old town. It is a smaller, supply-constrained market by design, lifestyle-led and patient rather than fast, and that is the appeal. Savills recorded rents holding firm through Q3 2025, with Al Mouj two-bed apartments up around 6% in the quarter, while the pipeline at Aida and continued handovers at Al Mouj give the next few years a clear shape. This is where the case for living somewhere and the case for owning there have begun to meet.
من الموج مسقط، بالسيارة
أسئلة
Yes, but only inside a government-designated Integrated Tourism Complex. Under Oman's ITC foreign-ownership framework, a non-GCC foreigner can hold registered freehold title only within an ITC such as Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Aida or Jebel Sifah. Title is registered in your own name at the Ministry of Housing and Urban Planning, and ITC units can be resold freely to any buyer without government approval. Outside the ITCs, freehold is generally reserved for Omani and GCC nationals.
Yes. Buying and registering a unit in a Muscat ITC grants the owner and immediate family a renewable property residency for as long as ownership is held. Separately, the relaunched two-tier visa effective 31 August 2025 offers a 5-year Silver Visa for real-estate investment of at least OMR 250,000 (about USD 650,000) and a 10-year Golden Visa for at least OMR 500,000 (about USD 1.3m). The investment must be maintained throughout, and only ITC or approved-zone property qualifies. Thresholds are minimums and can change, so confirm current rules before relying on them.
Indicative and dated mid-2025 to early 2026: apartments at Al Mouj start from roughly OMR 85,000 to 110,000 (about £170k to £225k), with Muscat Bay LUMA Residences quoted from about OMR 99,555 (about £200k). Villas span widely, from townhouse-scale entry up to OMR 700,000 to 2,200,000 for prime four to six bedrooms, with Muscat Bay ready-to-move homes from about OMR 535,000 (about £1.06m). Highest values in the city run OMR 2,200 to 3,600 per square metre at Al Mouj and Shatti Al Qurum. Sterling figures are approximate, derived via the dollar peg.
A foreign buyer pays a 3% property transfer and registration fee, held at that rate since January 2025 even though the rate for Omani nationals was cut to 1%. Total transaction costs typically run 5 to 7% of price once legal and any mortgage costs are added. There is no annual property tax on an owner-occupied home and no capital gains tax on individuals' private real estate today. Service charges apply on all ITC units. VAT treatment of residential property is nuanced, so confirm any VAT exposure with a tax specialist.
Not today, but it is coming. Royal Decree No. 56/2025, issued on 22 June 2025, introduces a 5% personal income tax on individuals earning above OMR 42,000 a year from 1 January 2028, the first such tax in the Gulf. Rental income is within scope, and non-residents earning Omani rental income are caught. Sources differ on deductions and on how non-resident landlords are assessed, so treat this as a planning point and confirm specifics with a tax adviser.
Short-term holiday letting is legal but regulated, not freely permitted. Under the Tourism Law (Royal Decree 69/2023) a host must obtain a permit from the Ministry of Heritage and Tourism, and since January 2025 the ministry licence number must be displayed on every online listing. Operating without a permit risks fines. Individual ITC community rules can also apply, with some requiring minimum lease terms. Long-term buy-to-let demand is strongest in the established ITCs on expatriate-executive tenants. Remember rental income falls within the 2028 income tax.
The freehold communities open to a non-GCC buyer are Al Mouj Muscat (the marina and golf masterplan formerly called The Wave, with Al Murooj a district within it), Muscat Bay at Bandar Jissah, the golf-led Muscat Hills, the new clifftop Aida masterplan, and Jebel Sifah south of the city. These ITCs are the entire freehold universe for a foreign buyer. Al Murooj is part of Al Mouj, not a separate complex.
Al Mouj Muscat, the most mature ITC, is planned at roughly 4,000 residential units at completion, with phased launches and villa and apartment handovers continuing into 2026 to 2027. Aida, a Dar Global and OMRAN clifftop masterplan of about 3.5m square metres in its first phase, part of a master development above 11m square metres and a reported USD 4.2bn programme, has its first villa phase and The Great Escape apartments under contract, with first-phase handover targeted for Q4 2026, a developer target subject to off-plan delivery risk. Muscat Bay is actively selling apartments, duplexes and villas.
مكتبك في مسقط
أومنيا الشرق الأوسط
خريطة التملك الحر هنا مختصرة، لذا فالسؤال هو أي مجتمع يناسب طريقة استخدامك له. سنرشدك عبر المجتمعات الخمسة، بالأرقام ورؤية صادقة.
تحدث معنا
أخبرنا بما توازنه في مسقط وسنرسل إليك موجزاً قصيراً محدداً.
