مسقط.

كانت مسقط ميناءً تجاريًا قبل أن تصبح عاصمة حديثة بزمن طويل: بلدة مرفئية مسوَّرة محشورة بين الصخر والبحر، بينما كان كورنيش وسوق مطرح المجاورَين يتوليان أمر التجارة. حين تولى السلطان قابوس الحكم عام 1970، كانت البلاد التي ورثها لا تملك سوى بضعة كيلومترات من الطرق المعبّدة وقلة من المدارس. ونصف القرن الذي تلا ذلك، وهو ما يسمّيه العُمانيون النهضة، شهد بناء الوزارات والطرق السريعة والمطار، وقد بُنيت جميعها عمدًا بشكل منخفض وأبيض وعُماني الطابع.

لا يزال هذا الخيار يحكم أفق المدينة. تُحدَّد ارتفاعات المباني عند حد منخفض بموجب أنظمة التخطيط، وتلتزم الواجهات بلوحة ألوان معتمدة من الأبيض والرملي، ودار الأوبرا السلطانية مسقط، التي افتُتحت عام 2011، هي أقرب ما تسمح المدينة لنفسها به من أثر ضخم. والنتيجة عاصمة تُقرأ كمكان لا كمشروع: شريط من الأحياء يمتد على طول الساحل، والجبال تقف خلفها مباشرة، وسوق عقاري لا يسعى فيه أحد لتصنيع ألف برج جديد.

وصل التملك الأجنبي عام 2006، ووصل بشروط عُمانية. فبدلاً من فتح الخريطة بأكملها، أنشأت الحكومة تصنيف المجمع السياحي المتكامل: مجتمع مخطط بالكامل يستطيع داخله المشتري من خارج دول مجلس التعاون الخليجي حيازة تملك حر مسجَّل، بسند ملكية باسمه الشخصي لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وحق إعادة البيع بحرية لأي مشتري. وكان الاختبار الكبير الأول هو "ذا ويف"، مجتمع مرسى على الساحل غرب البلدة القديمة. وبعد عقدين، وتحت اسمه الجديد الموج مسقط، أصبح يضم مرسى وملعب غولف بمواصفات بطولية وأعلى طلب على الإيجار في البلاد.

وسار كل ما تلا ذلك على النمط نفسه. أخذت موسكات باي خورًا محميًا في بندر جصة، بين الجروف والبحر. ونمت مسقط هيلز حول ملاعب الغولف فوق المدينة. وتنهض أيدا الآن على الجروف جنوب العاصمة، بينما يمتلك جبل السيفة ساحل المرسى والبحيرة إلى الأبعد. خمسة مجتمعات، أما المروج، الذي يُخلط أحيانًا باعتباره سادسًا، فهو حي داخل الموج مسقط لا مجمع قائم بذاته. وهذه هي الخريطة الكاملة للتملك الحر بالنسبة للمشتري الأجنبي، وهي مختصرة بالتصميم لا بالإهمال.

سوق بهذه الدرجة من التقييد يتصرف بشكل مختلف عن جيرانه. تبدأ شقق الموج مسقط من نحو OMR 85,000 إلى 110,000، أي ما يقارب £170k إلى £225k، وتصل أعلى القيم في المدينة إلى OMR 2,200 إلى 3,600 للمتر المربع في الموج مسقط وشاطئ القرم. وسجّلت سافيلز ثبات الإيجارات حتى الربع الثالث من 2025، مع ارتفاع شقق الموج مسقط بغرفتي نوم بنحو 6% خلال الربع. أما العرض فمقيس لا غزير: يخطَّط للموج مسقط أن يضم نحو 4,000 مسكن عند الاكتمال، وتستهدف أيدا، مخطط دار جلوبال وعُمران الرئيسي على الجرف، تسليم أولى وحداتها في الربع الرابع من 2026، وهو تاريخ من المطوّر يحمل مخاطر البيع على الخارطة المعتادة.

والمقايضة الصادقة هنا هي العمق. هذا سوق ضحل، وعمليات الخروج تستغرق فيه وقتًا أطول مما تستغرقه في سوق عميق. تتحرك الأسعار بفعل الندرة وطلب نمط الحياة لا المضاربة، وهو ما يناسب المالك الذي ينوي الاحتفاظ والاستخدام، ويُحبط من ينوي المتاجرة. تكافئ مسقط النوع الأول من المشترين ولم تدّعِ يومًا غير ذلك، وهذا بالضبط سبب احتفاظ مجتمعاتها بطابعها بينما فقدت سواحل أكثر ازدحامًا طابعها.

قراران في 2025 غيّرا التقويم. فاعتبارًا من 31 أغسطس، ربطت الإقامة الذهبية المُعاد إطلاقها عشر سنوات من الإقامة القابلة للتجديد باستثمار يبدأ من OMR 200,000، أي نحو USD 520,000، ويستوفيه المسكن الجاهز في مجمع سياحي متكامل، مع استمرار ملكية المجمع السياحي المتكامل نفسها في منح إقامة قابلة للتجديد للمالك وأسرته المباشرة بأي سعر. ثم هناك الضريبة. فقد جعل المرسوم السلطاني رقم 56/2025، الصادر في 22 يونيو 2025، عُمان أول دولة خليجية تُشرّع ضريبة دخل شخصي: 5% على الدخل الفردي الذي يتجاوز OMR 42,000 سنويًا، اعتبارًا من 1 يناير 2028، ويدخل دخل الإيجار ضمن نطاقها.

نفضّل أن تقرأ هذا القرار الثاني بوضوح على ألا تقرأه على الإطلاق. فالنسبة معتدلة، والحد الأدنى مرتفع، والمهلة تمتد لسنوات، ودولة توسّع مصادر إيراداتها الخاصة تُعد مكانًا أكثر استقرارًا للاحتفاظ بالعقار من دولة لا تفعل ذلك. لكن دخل الإيجار مشمول، لذا ينبغي من 2028 نمذجة عائد مسقط بعد خصمها. والمشترون الذين يناسبهم هذا السوق سيجرون هذا الحساب ويأتون رغم ذلك، لأنهم لم يكونوا هنا يومًا بسبب معدل الضريبة.