دبي والاستثمار العقاري.

نعم. يمكن لأي جنسية التملك الحر الكامل في مناطق التملك الحر المخصصة في دبي، مع تسجيل الصك باسمك لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ولا توجد حصص للجنسيات، ولا حد لعدد العقارات التي تملكها، ولا حاجة إلى موافقة حكومية مسبقة للشراء. وفي دبي أكثر من 60 منطقة تملك حر، وفي يناير 2025 فتحت الدائرة تحويل 457 قطعة كانت بنظام الإيجار طويل الأجل إلى التملك الحر على امتداد شارع الشيخ زايد وفي الجداف. وخارج مناطق التملك الحر، يقتصر المشترون الأجانب على الإيجار طويل الأجل حتى 99 عاماً.

تُمنح الإقامة الذهبية لعشر سنوات قابلة للتجديد عند قيمة عقار معتمدة من دائرة الأراضي والأملاك لا تقل عن 2 مليون درهم. وقد ألغى إصلاح في 2025 شرط الدفعة المقدمة السابق البالغ مليون درهم، فأصبحت العقارات المرهونة والمبيعة على الخارطة مؤهلة متى بلغ تقييم الدائرة 2 مليون درهم، أياً كان جدول السداد. وللعقار على الخارطة تقدم شهادة «أوقود» مسجلة. ولا تتطلب التأشيرة كفيلاً من جهة عمل، ويمكن لحاملها كفالة الزوج والأبناء والوالدين. تحقق من العتبة الحالية قبل الاعتماد عليها.

لا توجد ضريبة دخل شخصية، ولا ضريبة عقارية سنوية متكررة، ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد في العقار السكني. وعند الشراء تدفع رسم نقل لدائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4% من السعر، أي مثلاً 80,000 درهم على منزل بقيمة 2 مليون درهم، إضافة إلى الرسوم الإدارية ورسوم سند الملكية، ورسم مكتب أمين التسجيل، ولعقار على الخارطة رسم تسجيل «أوقود» بنسبة 4%. وتبلغ عمولة الوسيط عادة نحو 2% مضافاً إليها 5% ضريبة قيمة مضافة على العمولة. احسب نحو 7 إلى 8% من السعر إجمالي تكاليف صفقة نقدية.

لا. لا توجد ضريبة عقارية متكررة. والرسم العام السنوي الوحيد هو رسم السكن لبلدية دبي، ويبلغ 5% من القيمة الإيجارية السنوية للعقار ويُحصَّل عبر حساب هيئة كهرباء ومياه دبي، فهو رسم بلدي على الفاتورة لا ضريبة عقارية. وبشكل منفصل، يدفع الملاك رسوم خدمة المباني التي تتراوح بين نحو 10 و32 درهماً للقدم المربعة سنوياً للشقق، وأعلى من ذلك للمعروض الرفيع وذي العلامات التجارية.

الأرقام استرشادية وبتاريخ مطلع 2026. تبدأ الاستوديوهات في الأحياء الاقتصادية مثل المدينة العالمية وواحة دبي للسيليكون واقعياً من نحو 450,000 درهم، مع قلة من القوائم تبدأ من 350,000 درهم، مقابل متوسط سعر للشقق على مستوى المدينة يقارب 1,950 درهماً للقدم المربعة. وبحسب الحي، يبلغ المتوسط في وسط مدينة دبي نحو 3,011 درهماً للقدم المربعة، وفي الخليج التجاري نحو 2,547، وفي دبي مارينا نحو 2,058. وتقع نخلة جميرا والمساكن ذات العلامات التجارية أعلى بكثير، عادة من 3 ملايين درهم إلى عشرات الملايين للمعروض الأرفع.

إنها تتهدأ من ذروة 2025 لا تنكسر. فقد سجلت مراجعة فاليوستارت للربع الأول من 2026 أول تراجع فصلي في القيم السكنية منذ الجائحة، بانخفاض 3.8% على أساس فصلي، مع بقاء القيم مرتفعة 8.9% على أساس سنوي. والديناميكية الحاسمة هي المعروض: فمن نحو 71,613 وحدة متوقعة في 2026، يتوقع محللو مورغانز ريالتي اكتمال نحو 34,740 فقط، قبل قفزة حادة في 2027 تقارب 70,537 وحدة متركزة في أحياء الشقق مثل قرية جميرا الدائرية والخليج التجاري. وقد أشارت فيتش إلى تصحيح محتمل يصل إلى 15% بوصفه سيناريو مخاطر مرتبطاً بهذا المعروض.

نعم، لكنه مرخّص وتُطبَّق قواعده. فأي عقار يُؤجَّر لإقامات أقل من ستة أشهر يجب أن يحمل تصريح بيت عطلات من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي، بتكلفة نحو 1,520 درهماً للوحدة سنوياً، ويشمل ذلك إير بي إن بي وبوكينغ وفربو والحجوزات المباشرة. ويجب تأجير الوحدات كاملة، مع الإبلاغ عن تسجيل دخول الضيوف ودفع رسم «درهم السياحة» الشهري بين 10 و15 درهماً لكل غرفة نوم مشغولة لكل ليلة. ومنذ 2025 تحذف المنصات الكبرى تلقائياً القوائم التي لا تحمل تصريحاً سارياً، وتتصاعد الغرامات من 5,000 درهم حتى 100,000 درهم مع حظر دائم.

تتراوح العوائد الإجمالية للشقق عموماً بين 6 و8%، مع الاستوديوهات وشقق الغرفة الواحدة في الطرف الأعلى والوحدات الأكبر أدنى. وتبلغ العوائد الصافية عادة نحو 4.5 إلى 6% بعد احتساب رسوم الخدمة وفترات الشغور، لذا فالرقم الإجمالي ليس عائداً مضموناً. وتميل أقوى العوائد إلى أحياء مثل قرية جميرا الدائرية وواحة دبي للسيليكون والمدينة العالمية وأرجان. وتخضع الإيجارات الطويلة لتسجيل مؤسسة التنظيم العقاري ونظام «إيجاري» ولمؤشر الإيجارات الذكي لدائرة الأراضي والأملاك، النافذ في 2026، الذي يحدد سقف الزيادات عند التجديد وفق مرجع المبنى.