الجداف.

المجدّف، والمسودات التي تلته

في منتصف العقد الأول من الألفية، وُضع مخطط رئيسي لشريط الواجهة المائية باسم قرية دبي الثقافية، حي متعدد الاستخدامات يقوده الفن على مساحة نحو 3 ملايين متر مربع. توقف المشروع بعد 2008، ثم أُحيي وأُعيدت تسميته إلى واجهة الجداف المائية، بمرساة مركز جميل للفنون منذ نوفمبر 2018، تلتها حديقة النحت وتجمع الفنادق والممشى. أما النصف الداخلي فقد صُنّف مدينة دبي الطبية المرحلة الثانية، منطقة توسع بمساحة 176 هكتارًا على طريق عود ميثاء تضم قطعًا سريرية ومتعددة الاستخدامات وسكنية، وهذا التصنيف هو ما فتح المنطقة أمام أبراج الشقق ذات التملك الحر.

وحطّت القطعة الأخيرة في يناير 2025، حين سمحت دائرة الأراضي والأملاك رسميًا بتحويل 329 قطعة أرض في الجداف من الإيجار الطويل إلى التملك الحر الكامل لجميع الجنسيات، لتكتمل بذلك رحلة الحي من أرض صناعية ممنوحة إلى سوق استثماري مفتوح. وجاء الاستثمار المدني بالتوازي: افتُتحت مكتبة محمد بن راشد عام 2022، ويحدّ مستشفى لطيفة وملعب زعبيل حواف الحي. وبالنسبة لعنوان متوسط الفئة، فإن المرافق العامة هنا جادة بشكل غير معتاد.

اشترِ بناءً على سعر الدخول وخطة السداد والقابلية للتأجير، لا على النمو الرأسمالي قصير الأجل. خط إمداد المعروض هو الرقم الذي يهم.

ما الذي تشتريه فعليًا

المعروض شقق بالكامل تقريبًا: من الاستوديوهات إلى وحدات الثلاث غرف في أبراج بين 15 و25 طابقًا، تُباع بالتملك الحر لجميع الجنسيات، إلى جانب طبقة رقيقة من المساكن ذات العلامات الفندقية والفندقية على الخور. وقد أصبح الجداف سوقًا فرعية معروفة لمطور بينغاتي: كان من المقرر تسليم نحو سبعة من أبراج المطور هنا بين الربع الرابع من 2025 والربع الثاني من 2026 وحده، إلى جانب مشاريع لعزيزي وآخرين، وأحصت بيانات المنصات نحو 21 مشروعًا نشطًا على الخارطة في المنطقة. أما المشاريع الثلاثة التي ندرجها، بينغاتي آيفوري وبينغاتي غوست وبينغاتي ستارلايت، فتقع جميعها ضمن شبكة مدينة دبي الطبية المرحلة الثانية.

سعر الدخول هو صلب العرض. تداولت الاستوديوهات من نحو AED 600,000 إلى 900,000، ووحدات الغرفة الواحدة عند وسيط يتراوح بين AED 1.3m و1.4m، وتتراوح القراءات المدمجة من نحو AED 1,350 للقدم المربعة في المعروض المكتمل إلى AED 2,030 للقدم المربعة عند إدراج إطلاقات الخارطة، وهو قريب من متوسط دبي على مستوى المدينة للخارطة وفق قراءة ValuStrat للربع الأول من 2026. وعلى بعد كيلومترين، يتداول وسط المدينة بأعلى من ذلك بكثير. أنت تشتري الخصم مقارنة بالأحياء المجاورة، مع محطة مترو وخور قابل للمشي كمكافأة إضافية.

مسألة المعروض

المعروض هو القوة المحدِّدة هنا، والأرقام تستحق أن تُقال بوضوح. تُظهر بيانات المنصات لخط الإمداد نحو 6,240 وحدة قادمة مقابل نحو 3,160 وحدة مكتملة، ما يعني أن معروض الحي قد يتضاعف تقريبًا ثلاث مرات، وواصل بينغاتي الإضافة، إذ يُعد إطلاق غوست وحده بقيمة USD 1.09bn (أحد المشاريع الثلاثة التي ندرجها) من بين الأكبر في الحي. والزخم حقيقي لكنه يميل نحو النضج: قفز حجم الصفقات نحو 44% في النصف الأول من 2025، لكن نمو رأس المال على مستوى المنطقة تسطّح إلى نحو 0% خلال الاثني عشر شهرًا حتى منتصف 2026 مع دخول المعروض الجديد إلى الأسعار.

هذا التسطّح ليس حكمًا نهائيًا، بل هو شكل الصفقة. وتتوقع نظرة ValuStrat لعام 2026 على مستوى المدينة نموًا متباطئًا، بارتفاع 7.4% للشقق وأداء أضعف للفلل، ويتداول الجداف قرب متوسط الخارطة على مستوى المدينة مع كمية أكبر بكثير من المنتج المطابق في الطريق. والحجة هنا تقوم على سعر الدخول وخطة السداد والقابلية للتأجير، بعوائد إجمالية تقرأ من 6 إلى 7.8% وفق بيانات المنصات المشتقة من دائرة الأراضي والأملاك، لا على النمو الرأسمالي قصير الأجل. والمشترون الذين يحتسبون ذلك مسبقًا هم عادة من يكافئهم الحي.