هل يحق للأجانب تملك العقارات في قطر؟

قطر مفتوحة أمام المالك الأجنبي، بشروط أوضح مما توحي به سمعة المنطقة. ويستند التملك إلى القانون رقم 16 لسنة 2018، الذي يُطبَّق بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 28 لسنة 2020، وقد أرسيا معاً نظامين متجاورين: التملك الحر المطلق في قائمة محددة من المناطق، وحق الانتفاع طويل الأجل لمدة تصل إلى 99 عاماً في ست عشرة منطقة أخرى. ولا يوجد أي قيد على الجنسية، فالقيد جغرافي لا يرتبط بجواز السفر.

في يونيو 2026 وُسِّعت قائمة التملك الحر لتشمل عشر مناطق بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 21 لسنة 2026، الذي أضاف مشروع منتجع وشاطئ سميسمة منطقةً عاشرة. أما بالنسبة إلى المشتري الدولي، فالخريطة العملية أضيق من ذلك: إذ تتركز العناوين التي تجمع بين التملك الحر ومشغّل دولي في موقعين، اللؤلؤة قطر ولوسيل.

صيغة التملك أول ما ينبغي حسمه. التملك الحر هو الصيغة الأبرز، وهو ما يريده معظم المشترين الدوليين: ملكية دائمة قابلة للتوريث مسجلة باسمك. ولا يتاح إلا داخل مناطق التملك الحر العشر المحددة. حق الانتفاع هو البديل، أي حق استخدام العقار وتحقيق الدخل منه لمدة تصل إلى 99 عاماً، ويتاح في ست عشرة منطقة أخرى تتركز في وسط الدوحة، مثل مشيرب وفريج بن محمود والسد.

ملاحظة حول طريقة احتساب المناطق العشر. يعدّد القرار عشرة بنود مرقّمة، ولا يقابل كل بند منها رقم منطقة مستقلاً. فبحيرة الخليج الغربي، الواردة في الجريدة الرسمية باسم الخليج الغربي (لقطيفية)، تشترك مع جزيرة اللؤلؤة في المنطقة الإدارية 66؛ وتشترك لوسيل والخرايج وجبل ثعيلب في المنطقة 69؛ أما الدفنة، حي الأبراج الذي يسميه معظم الناس الخليج الغربي، فترد مرتين، مرة لكل من منطقتيها الإداريتين 60 و61. ويتبع الجدول أدناه هذه القائمة المرقّمة كما نُشرت في الجريدة الرسمية وفق ما أوردته التقارير.

أين تتراكم القيمة سؤال منفصل عن أين يحق لك الشراء. يتركز المعروض الموجّه للمشترين الدوليين في اللؤلؤة قطر، الجزيرة الاصطناعية التي تولّت الشركة المتحدة للتنمية تطوير مخططها الرئيسي، بأحيائها بورتو أرابيا وفيفا بحرية وقنات كوارتييه، وفي لوسيل، المدينة الجديدة شمال الدوحة. وفيهما تقع المساكن ذات العلامات الفندقية: والدورف أستوريا في حي المارينا بلوسيل، وفيرمونت ورافلز في أبراج كتارا، ومساكن سانت ريجيس في اللؤلؤة. وتبدأ أسعار الدخول في اللؤلؤة من نحو QAR 1.3m للاستوديو، فيما تبلغ أسعار الوحدات الرفيعة ملايين عدة.

من حيث تكاليف المعاملة، يُعدّ الشراء في الدوحة من أقل الصفقات كلفةً في الخليج. والتكلفة الرئيسية رسم حكومي واحد هو رسم نقل الملكية (التسجيل) بنسبة 0.25% من القيمة، يدفعه المشتري لدى إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل. أما الرسوم الإضافية للوزارة فزهيدة، وقد خُفِّضت في يناير 2026 بموجب القرار الوزاري رقم 5 لسنة 2026: فرسم سند الملكية وخريطة التسجيل مثلاً انخفض من QAR 300 إلى QAR 100. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة على الدخل الشخصي، ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية من العقارات التي يملكها الفرد بصفتها أصلاً شخصياً، ولا ضريبة على الميراث أو الهبات. ولم تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة حتى أكتوبر 2026، فلا تخضع عملية الشراء لأي ضريبة استهلاك.

البند الذي ينبغي احتسابه هو تكاليف الاحتفاظ المتكررة، لا المعاملة. ففي المشاريع الراقية مثل اللؤلؤة ولوسيل، تتراوح رسوم الخدمات الإجمالية عادةً بين نحو QAR 60 و120 للمتر المربع سنوياً؛ وفي اللؤلؤة تبلغ حصة المجتمع الرئيسي وحدها QAR 3.00 للمتر المربع شهرياً في 2026، تُضاف إليها رسوم كل مبنى. أما التبريد المركزي فيُفوتَر بشكل منفصل، برسم سعة ثابت إضافة إلى الاستهلاك المقيس، ويتفاوت من وحدة إلى أخرى بما لا يسمح بذكر رقم ثابت. وبالنسبة إلى المستثمر الذي يعتمد الدولار الأمريكي، لا توجد مخاطر عملة تُذكر: فالريال القطري مربوط بالدولار ربطاً ثابتاً عند 3.64. أما المشتري بالجنيه الإسترليني، فيتحمّل في المقابل انكشافاً على الدولار عبر أصل قطري.

تربط قطر العقار بالإقامة عند عتبتين، والفرق بينهما جوهري. فشراء عقار لا تقل قيمته عن QAR 730,000، أي نحو USD 200,000، في منطقة محددة يمنح تصريح إقامة قابلاً للتجديد بكفالة ذاتية: دون صاحب عمل ودون كفيل محلي. ويتيح لحامله الإقامة والعمل والدراسة في قطر، والانتفاع بالخدمات العامة، وكفالة الزوج أو الزوجة والأبناء المعالين، وتشترط الضوابط المنشورة الوجود في قطر 90 يوماً على الأقل في السنة، متصلة أو متقطعة.

أما شراء عقار لا تقل قيمته عن QAR 3.65m، أي نحو USD 1m، فيمنح أمراً أضيق مما يبدو للوهلة الأولى: الأهلية للإقامة الدائمة، لا الحق في بطاقتها. إذ تقرن اللوائح التنفيذية إقامة المالك بالامتيازات المقررة لحاملي بطاقة الإقامة الدائمة، أي الرعاية الصحية والتعليم الحكوميين والاستثمار في قطاعات معينة. أما البطاقة ذاتها فيحكمها القانون رقم 10 لسنة 2018: إذ تحدّ المادة 4 منه المنح بـ 100 شخص سنوياً، وهو عدد يجوز لسمو الأمير زيادته في سنة بعينها، كما يضع القانون شروطاً خاصة به. ولا توضح الضوابط المنشورة كيفية تطبيق هذا الحد على ملاك العقارات. وعليه، فإن شريحة QAR 730,000 تمنح تصريحاً فعلياً عند الشراء، بينما تضيف شريحة QAR 3.65m امتيازات وتفتح باباً لا يُفتح تلقائياً. ولا نسمح لأي نص، ولا لأي عميل، بأن يعامل البطاقة على أنها مضمونة.

إطار قطر يكافئ من يحتفظ بالأصل. فالمعاملة زهيدة الكلفة، وتكاليف الاحتفاظ خفيفة، والريال القطري مربوط بالدولار، وصك الملكية حقيقي وقابل للتوريث باسمك. ويخلو السوق من تقلبات البيع الإلحاحي التي تشهدها بعض الأسواق المجاورة، وهو ما يناسب مشترياً يقتني أصلاً ليحتفظ به لا ليتداوله. وقد خضع هذا الثبات للاختبار في 2026: فبعد الضربة التي استهدفت رأس لفان في مارس، عدّلت فيتش نظرتها المستقبلية لقطر إلى سلبية مع تثبيت تصنيفها عند AA في سبتمبر، غير أن مؤشر فاليوسترات لأسعار العقارات السكنية ظل شبه مستقر عند 97.8 نقطة في الربع الثاني، فيما ارتفعت المبيعات 23.6% على أساس ربعي.

ثمة تحفظان ينبغي أن يتضمنهما أي تقييم صادق. فالشريحة العليا للإقامة تمنح الأهلية، لا بطاقة مضمونة، والبطاقة ذاتها خاضعة لحد قانوني قدره 100 منحة سنوياً. كما أن خريطة التملك الحر، وإن اتسعت الآن لتشمل عشر مناطق، صغيرة ومحددة: إذ تتركز القيمة في عدد قليل من العناوين في اللؤلؤة ولوسيل. ويتمثل عملنا في التحقق من الوضع الحالي للمناطق المحددة، وقراءة ميزانية رسوم الخدمات للمبنى، وإرشادك إلى العنوان الذي تتراكم قيمته. الانفتاح حقيقي، لكن العناية الواجبة هي التي تحسم النتيجة.